Apartman, site, iş merkezi ve plazalar gibi ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak, adil bir yönetim ortam oluşturmak, ortak kullanım alanlarının işleyişi kullanım şekli sınırlandırılması veya kullanıma açılması yasak işler vb konular için kat malikleri tarafından imzalanan, kart irtifakı kurulurken tapuya verilmesi zorunlu olan evraklar arasında yer alan sözleşmeye yapı yönetim planı denmektedir.

Yapı yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre Apartman, site, iş merkezi ve plazalar yönetim şeklini belirleyen, yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunun alacakları ücretleri belirleyen, yönetim süreci ile ilgili bütün konuları barındıran ve tüm kat maliklerini bağlayıcı özellikte bir sözleşmedir. Yapı Yönetim planında olmayan durumlarda karar verilirken Kat mülkiyeti kanunu ve diğer kanunlardan yararlanılarak ortak karar alınır.

Bir parselde inşa öncesinde Kat irtifakının kurulması esnasında yönetim planının arsanın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne verilmesi şarttır. Yapı Yönetim planı olmadan tescil işlemleri gerçekleştirilemez. Bununla birlikte Yap yönetim Planı olmaksızın iskan alınması da mümkün değildir.

Anayapıya bağlı kat maliklerininin zaman içerisinde değişmesi bazı kuralların uygulamada stoplu yapı sakinlerine kolaylaştırıcı etkisinin azalması veya menfaatini yitirmesi vb gibi çeşitli sebeplerden ötürü yönetim planında değişikliğe gidilmesi talep edilebilir.

Yapı Yönetim planı iptali, plan değişikliği konusundan daha farklıdır. Genel kurullarda Kat maliklerinin yönetim planı değişimi veya iptalini talep etme hakları vardır. Çoğunlukla yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum söz konusu olmayacaktır.

Asansör bakımı ve muayenesi ayrı şeylerdir. Asansör bakımı Asansörü monte eden veya onun yetkili servisi, tarafından verilen hizmettir. Asansör bakım ve işletme Yönetmeliğine göre apartman ve site yönetimleri bakım hizmetini; montaj firmalarının garanti süresince montaj firması veya yetkilisinden almak zorundadır. Garanti süreleri bittikten sonra bakım sözleşmesi yapma zorunluluğu devam etmektedir bununla birlikte bakım sözleşmelerini montaj firması dışındaki firmalar ile yapabilirler.

Asansör muayenleri ise senede en az bir kez Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Tarafından Yetkilendirilmiş ilgili idare ve/veya A sınıfı muayene kuruluşu tarafından yapılmaktadır.Muayene süreçlerini İlgili İlçe Belediyeleri takip etmektedir. İlçe Belediyelerinin anlaşmalı olduğu A sınıfı muayene kuruluşu muayene döneminde anagayrimenkulun yöneticisini ve bakım işlerini üstlenen firmayı bilgilendirir ve muayene için anagayrimenkule gelip muayenesini yapar. Asansör Muayene raporunu yönetime ve bakım işlerini üstlenenen firmaya bildirir. Muayene sonucunda Yeşil, Mavi, Sarı, Kırmızı etiketler verilmektedir.

Gürültü problemine esas olarak Apartmanlarda Gürültü Yönetmeliği adı altında bir yönetmelik olmamakla birlikte “Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkındaki Yönetmelik” ve “Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği” çerçevesinde yönetmeliklerce desteklenmiştir. Bahsettiğimiz bu yönetmeliklerin içeriklerine sitemizin “Yönetim Yazıları” bölümünden erişebilirsiniz.

Yaşadığınız yerde komşunuzun ya da komşularınızın gürültülerinden rahatsızsanız şikâyetçi olabilirsiniz. Komşu ya da komşularınız yukarıda söz ettiğimiz toplu yaşam kurallarına uymuyorsa ve uymamakta ısrarcı ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 2872 Sayılı Çevre Kanunu çerçevesinde idari para cezasına çarptırılabilir. Burada değişken olan durumlar vardır. Bu değişken durumlar şikayetçisi olduğunuz bağımsız bölümün kullanım durumuna göre değişiklik gösterebilir.

Gürültü yapan komşunuz ile öncelikle saygı çerçevesinde ve asla tartışmaya girmeden iletişim kurmaya kurmanızı ve nazikçe uyarınızı yapmanızı öneririz. Komşunuz uyarınızı dikkate alıp gürültüyü tekrarlamayabilir. Fakat uyarınızı dikkate almayıp gürültü yapmaya devam da edebilir. Bu durumda komşunuz kiracı ise kiracısı olduğu mülk sahibi ile iletişim kurabilir ve durumdan bahsedebilirsiniz. Komşunuz eğer mülk sahibi ise yöneticinizle ya da çalışmakta olduğunuz yönetim firması ile durumu görüşebilirsiniz.

Konut kapıcıları yönetmeliğine göre kapıcı; ''Ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri '' gören kişidir.

3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmeliklerince katı yakıt kullanan ve bağımsız bölümü 30'u geçen, doğalgaz veya akaryakıt kullanan ve bağımsız bölümü 50'yi geçen tüm ana gayrimenkullerde bulunması zorunlu olan şekil ve şartları bu kanun ve yönetmeliklerle belirlenen kapıcı görevlilerine lojman olarak tahsis edilebilen ortak alanlara kapıcı konutu denmektedir.

Konut kapıcıları yönetmeliğine göre apartman ve site yönetimleri kapıcı olarka görev yapan çalışanlarına konut tahsis etmek zorunda değildir. Konut tahsis etmek işe alım sırasında yapılan iş sözleşmesinde bulunmalıdır. Eğer böyle bir madde bulunmuyor ise konut tahsisine gerek yoktur. Fakat sözleşmede ana gayrimenkuldeki kapıcı dairesinin tahsisi belirtilmiş ise bu zorunluluk sözleşme şartlarına bağlı olarak doğmuş olur.

Kısaca kıdem tazminatının ne zaman hak edildiğine bakmakta ve hatırlamakta fayda var. Kıdem tazminatı hakkı bir işverene bağlı olarak en az 1 yıl çalışan personelin işveren tarafından iş akdinin feshedilmesi sonucunda elde edilir. Çalışan kişi kadınsa evlilik sonrası işten ayrılması durumunda, erkekse askerlik nedeniyle işten ayrıldığında süre kıstasını karşılıyorsa yine kıdem tazminatı almaya hak kazanır.

Bu soru bize en çok gelen sorular arasında yer almaktadır. Kapıcının maaş sigorta gibi ücretinin de dâhil edildiği genel giderlere katılım payı (aidat) kiracıdan alınmaktadır. Bununla birlikte tazminat konusuna gelindiğinde esas sorumlu kat malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun içeriği ve uygulaması önceliği kat malikine vermektedir.

Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde açıkca belirtildiği üzere “kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” Yani genel giderlere katılımı kiracı ödemezse sorumlu müteselsilen kat malikidir.

Hukuki düzenlemelerin bu şekilde olması zaman zaman uygulamada iyi niyet kurallarına uymayan durumlar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin; 5 yıldır çalışan bir personel, görevini yerine tam olarak getirmiyor ve yeterli hizmet alınamıyor uyarılara kulak asmıyor mesai saatlerinde özel işlerliyle ilgileniyor, işlerini sigortalı olmayan eşine havale ediyor gibi sıklıkla karşılaştığımız problemlerden kaynaklı işten çıkarıldığında kıdem tazminatının ödenmesinden yeni kiracı olmuş birinin sorumlu tutulması durumu söz konusu olabilmektedir.

Apartman'da ortak alanların kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerin onayı olması gerektiğini detaylıca anlatmıştık. Bu da demek oluyor ki ortak alanlardan elde edilen kira geliri tüm kat maliklerine eşit oranda paylaştırılmalıdır. Örneklendirecek olursak; 30 adet bağımsız bölüme sahip bir apartmanın ya da sitenin ortak alanlarını kiraya verdiğini düşünelim. Ortak alanlarının kira getirisi 30.000 TL olsun. Bu durumda her kat malikinin 1.000 TL kira geliri olmuş olur. Kiraladıkları ortak alanları eğer kapıcı daireleri ise kapıcı dairesi konut kullanımında olduğu için kira gelirleri artık konut kira geliri olmuş olur. Bu önemli bir ayrımdır.